Традиционный метод кредитного анализа
Любой кредитный анализ проводится с целью определения степени кредитного риска. В соответствии с давно принятой и хорошо себя зарекомендовавшей на Западе методикой, надежность потенциального заемщика банком оценивается, принимая во внимание следующие критерии:
платежеспособность, капитал, характер, залог и условия.
Давайте рассмотрим каждый из этих критериев в отдельности.
Характер
Характер, наверно, является самым важным, но, в то же время, и самым трудным, с точки зрения его оценки. Известный американский банкир, Пьерпоинт Морган, однажды сказал:
“Первое на что я смотрю – это характер заемщика. Я считаю, что характер является более важным, чем деньги или залог, поэтому составляю мнение о характере заемщика даже до оценки недвижимости, суммы запрашиваемого кредита или чего-нибудь другого.
Деньги не могут купить характер. Человек, которому я не верю, не получит денег от меня под любые гарантии. Я помню человека, который пришел ко мне в офис и я дал ему чек на миллион долларов, хотя и знал, что в настоящее время он не имеет ни цента”
Вряд ли найдутся более сильные и точные слова, подчеркивающие важность характера заемщика при оценке кредитного риска. Что такое характер? Это — сумма общих человеческих качеств, таких как честность, порядочность, моральная чистота, ум и т.д. С.И.Ожегов в своем “Словаре русского языка” определяет характер как “Совокупность всех психических и духовных свойств человека, обнаруживающихся в его поведении”.
Кредитор должен знать: правдив заемщик или лгун, трудолюбив или ленив, экономен или расточителен, а также любые другие, характеризующие соискателя кредита качества. Комбинация всех качеств рисует характер заемщика.
Нечестный человек, выступающий в качестве потенциального соискателя кредита, представляет высокий риск для кредитора, т.к. кредитор не будет стопроцентно уверен в том, что выданные заемщику средства будут использованы на те цели, под которые данный заем был выдан.
Характер человека похож на стеклянный стакан. Как только он разбивается, его уже нельзя восстановить. Но даже, если такой разбитый стакан будет восстановлен, следы от любого ремонта всегда останутся.
Хорошо известно, что некоторые люди, занимавшие высокие посты вынуждены были покинуть эти посты, когда ставилась под сомнение их честность. Ложь может запятнать репутацию на всю жизнь. По этой причине, жизненно важно хранить свою репутацию незапятнанной.
Понимая важность значения характера человека в целом, а также в случае, когда он выступает в качестве потенциального заемщика, в частности, как должен кредитор подходить к оценке каждого конкретного характера? Характер индивидуален, более того, он различается в зависимости от культуры человека, его национальности и т.д. То, что считается хорошим характером у одной культуры, не обязательно рассматривается так же у другой. Кредитор должен учитывать все эти аспекты в процессе оценки характера заемщика.
Конечно, кредитора больше интересует то, как ведет себя потенциальный заемщик с точки зрения выполнения его финансовых обязательств. Хотя очень трудно поверить, что человек, который обманывает в быту, будет честен в выполнении своих финансовых обязательств. Поэтому, характер заемщика является очень важным показателем при рассмотрении любого заявления на кредит.
Оценка характера заемщика включает в себя сбор информации о выполнении им финансовых обязательств, в прошлом и текущих, его способности и желании выплачивать заем, о котором он просит, наконец, о его привычках в расходовании денег и т.д. Такая информация собирается не только в отношении его личных обязательств, но также в отношении того бизнеса, где этот заемщик является владельцем или совладельцем.
Платежеспособность
Платежеспособность – это способность выплатить кредит вместе с процентами в соответствии с подписанным договором. Платежеспособность зависит от двух факторов: во-первых, соответствующей финансовой позиции заемщика и, во-вторых, способности заемщика генерировать чистый доход, достаточный для того, чтобы выплачивать кредит и проценты по нему в срок.
Финансовое состояние заемщика оценивается с помощью изучения его доходов и расходов (о том, какую сумму вы можете позволить себе занять, см. статью "Сколько вы можете занять?"). Затем, базируясь на сумме, остающейся после всех расходов, определяется предельная сумма возможного кредита. Очень важно учитывать все имущество и активы, принадлежащие заемщику (недвижимость, акции, облигации, депозитные вклады, доля в бизнесе и т.д.), а также все обязательства и долги, как индивидуальные (кредитные карточки, займы, рассрочки и т.д.), так и связанные с бизнесом, где заемщик имеет финансовый интерес (бизнес займы, овердрафты и т.д.).
Капитал (EQITY)
Под капиталом понимается та сумма, которую заемщик предполагает внести самостоятельно, т.е. эта сумма указывает на то, какой частью жилья заемщик уже владеет, а не на то, какую ему еще предстоит выплатить кредитору. Чем выше доля заемщика в финансированной недвижимости, тем уверенней кредитор в своевременном погашении кредита. В случаях, когда доля капитала невелика, заемщику, как правило, необходимо страховать возможные риски невыплаты кредита из своих собственных средств.
Залог
Под залогом подразумевается та недвижимость, которую кредитор взял в качестве гарантии под конкретный кредит. Залог также известен как дополнительный источник погашения кредита. В том случае, когда кредит не может быть погашен по каким-либо причинам, то кредитор обычно вступает во владение залогом, реализует его на рынке и, с полученных от продажи средств, покрывает остаток долга.
Кредиторы внимательно следят за тем, чтобы любая недвижимость, предлагаемая в качестве залога обладала следующими свойствами:
- Стоимость недвижимости должна быть стабильной или не зависеть от ситуации на рынке.
- Пригодность для продажи – это другой аспект, который кредиторы ценят в недвижимости.
- Кредиторы предпочитают недвижимость, стоимость которой достаточно легко и быстро оценить. В случае, если трудно определить реальную цену жилья, то кредитор скептически отнесется к такому виду залога, т.к. заем в этом случае будет слишком рискованным. В качестве примера такой недвижимости можно привести античное или старинное здание, величина стоимости, которого будет иметь широкий диапазон.
- Долговечность – это еще одно качество, на которое обращают внимание кредиторы.
Условия
Анализ условий включает в себя оценку внутренних и внешних факторов, а также условий и продолжительности конкретного кредита. Анализ внешних и внутренних факторов очень важен. Внешние факторы – состояние экономики, состояние финансового сектора, внешние угрозы и т.д. – влияют на погашение кредита и, поэтому, не сбрасываются со счетов на момент рассмотрения заявления на кредит.
К внутренним факторам можно отнести кредитную политику конкретного финансового института, кредитный бюджет, наличие специалистов для сопровождения кредитов и др. Например, кредитор может внести ограничения в свою кредитную политику, как результат ограниченных фондов или же расширить кредитование в каком-то определенном сегменте рынка.
Кредитный анализ (андеррайтинг) принимает во внимание все эти аспекты.
Понравилась статья? Расскажите о ней друзьям и знакомым, нажав на кнопки тех социальных сетей, где вы зарегистрированы. Спасибо!
Основы ипотечного кредитования
Принципы успешного кредитования
Традиционный метод кредитного анализа
Андеррайтинг ипотечных кредитов
Основные характеристики ипотечных кредитов
Реакция на изменение официальной процентной ставки
Кредиты с плавающей и фиксированной процентной ставкой
Как выплатить свой кредит быстрее
Комментарии 0